KİRA ARTIŞ ŞARTINA UYULMAMASI DURUMUNDA FARK KİRA ALACAĞININ GERİYE DÖNÜK TAHSİLİ

1. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira İlişkisi

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 299. maddesi kapsamında, kiraya verenin kiralananın kullanılmasını kiracıya bırakma borcu ile kiracının kira bedelini ödeme borcu yükümlülüklerini içeren, sürekli edimli ve iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. TBK’da konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü düzenlemeler, kiracıyı koruma amacı güden emredici hükümler içermekte olup (TBK m. 339-356), özellikle kira bedelinin belirlenmesi ve sözleşmenin sona ermesi bakımından genel hükümlerden ayrılan özel kurallar öngörmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmeleri, kural olarak sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer; ancak TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında bu kuralın istisnası kabul edilmiştir. Buna göre, kiracı sözleşme bitiminden en az on beş (15) gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme bir (1) yıl uzamış sayılır. Bu uzama, doktrinde “otomatik yenileme” olarak anılmakla birlikte, sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesine değil, her yenileme döneminde yeniden belirli süreli olarak devam etmesine yol açmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise TBK m. 328 ve devamındaki hükümlere göre fesih ihbar süreleri geçerlidir.

2. Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış Sınırları

2.1. TBK’nın 344. Maddesi Kapsamındaki Emredici Sınırlar

TBK’da yer alansözleşme serbestisi ilkesi gereğince taraflar kira sözleşmesinin şartlarını ve kira bedelini kural olarak serbestçe kararlaştırabilmektedir. Ancak kira bedelinin yenilenen dönemlerde hangi oranda artırılabileceğine ilişkin düzenlemeler emredici niteliktedir ve taraf iradeleriyle bertaraf edilemez.

TBK’nın 344. maddesi uyarınca:

• Tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin artış oranını belirlemeye yönelik anlaşmaları, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi (“TÜFE”) on iki aylık ortalamayı geçmemek koşuluyla geçerlidir.
• TÜFE oranını aşan artış kayıtları aşan kısmı itibarıyla geçersizdir; artış kanuni sınıra çekilerek uygulanmaya devam eder.

Bu düzenleme ile kira sözleşmelerindeki artış koşullarının kiracı lehine sınırlandırılmasını ve kira ilişkisinin öngörülebilirliğini sağlamayı amaçlamaktadır.

Yabancı para cinsinden belirlenen kira bedelleri bakımından TBK’nın 344. maddesinde yer alan “beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı” yönündeki hüküm teorik olarak geçerliliğini korumaktadır. Ancak Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve ilgili düzenlemeler uyarınca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi kural olarak yasaklandığından, bu hükmün uygulama alanı günümüzde oldukça sınırlıdır.

Dolayısıyla kira artışına ilişkin temel ve genel emredici sınır, tüm konut ve çatılı işyeri kiralarında TÜFE on iki aylık ortalama artış oranı olmaya devam etmektedir; tarafların bu sınırı aşan bir oran belirlemeleri hukuken geçersizdir.

2.2. Artış Kaydı Bulunmayan veya Hakkaniyetsiz Kalan Kira Bedellerinde Tespit Davası

Taraflar arasında artış kaydı bulunmayan kira sözleşmelerinde yahut beş (5) yılın sonunda kira artışının rayiç karşısında düşük kaldığı durumlarda kira tespit davası açılabilir. Bu durumda hâkim, yeni kira bedelini belirlerken aşağıdaki kriterleri dikkate almaktadır:

• Kiralananın fiziksel durumu ve özellikleri,
• Emsal kira değerleri (mahkemeler öncelikle benzer nitelikteki kira sözleşmelerini esas almakta, ayrıca benzer taşınmazlara ilişkin satış ilanlarını da yardımcı veri olarak değerlendirebilmektedir)
• TÜFE on iki aylık ortalama artış oranı,
• Kiracının süre gelen kiracılık ilişkisi üzerinden yapılan hakkaniyet indirimi,
• Kiralananın değerini önemli ölçüde artıran veyahut azaltan çevresel değişikliklerin varlığı.

Hâkim, tüm bu unsurları birlikte değerlendirerek kira bedelini hakkaniyete uygun şekilde tespit etmektedir.

2.3. TBK’nın 346. Maddesi Kapsamında Muacceliyet ve Ceza Koşulu Yasağı

Kira bedelinin geç ödenmesi üzerine kiracının ceza koşulu ödeyeceği veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağı yönündeki kayıtlar TBK’nın 346. maddesi gereğince kesin olarak geçersizdir ve kiracıyı bağlamamaktadır.

2.4. 7409 Sayılı Kanun ve Geçici Madde 1: %25 Artış Sınırı

11.06.2022 tarihinde yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen Geçici Madde 1, yalnızca belirli bir döneme özgü olmak üzere konut kiraları açısından özel bir artış sınırı getirmiştir. Bu düzenleme uyarınca:

• 11.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemlerinde yapılacak kira artışı %25’i aşamaz,
• Eğer TÜFE on iki aylık ortalama artış oranı %25’in altında kalıyorsa, daha düşün olan TÜFE oranı uygulanır,
• Bu sınırı aşan artış hükümleri ise aşan kısım yönünden geçersiz sayılır.

Bu düzenleme yalnızca belirtilen tarihler arasında ve yalnızca konut kiraları bakımından uygulanmıştır. Çatılı işyeri kiralarında ise ilgili dönemde de  TBK’nın 344. Maddesi geçerli olup, artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamayı aşmayacak şekilde belirlenmiştir.

Geçici Madde 1’in süresi sona erdiğinden, bu %25 artış sınırı halen yürürlükte değildir; güncel durumda konut kiraları bakımından da genel kural olan TBK m. 344 uygulanmaktadır.

2.5. Tacir Kiracılara İlişkin 6217 Sayılı Kanun Geçici Madde 2’nin Sonuçları

14.04.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6217 sayılı Kanun Geçici Madde 2 uyarınca, TBK’nın kiracıyı koruyan hükümlerinin (TBK m. 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346, 354) tacir ve tüzel kişi kiracılar bakımından uygulanması sekiz (8) yıl süreyle ertelenmiştir. Bu nedenle 01.07.2012–01.07.2020 tarihleri arasında, kiracının tacir olduğu işyeri kira sözleşmelerinde taraflar tamamen sözleşme serbestisi içerisinde olduğundan mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulama alanı bulmakta idi. Yani, kiracının tacir olduğu işyeri kira sözleşmelerinde kira artış oranları tarafların iradesi kapsamında herhangi bir sınır olmaksızın belirlenebilmekteydi. Belirtilmelidir ki, ilgili madde kapsamına girmesi için kiracının tacir olması tek başına yeterli olmayıp kira sözleşmesinin de işyeri kiralarına ilişkin olması gerekmektedir. Uygulamada bu iki şartı birlikte sağlayan kira sözleşmeleri için bahsi geçen süre boyunca yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK maddeleri ile koruma sağlanamamıştır ve mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır.

01.07.2020 itibarıyla erteleme süresi sona ermiş olduğundan TBK’nın kiracıyı koruyan hükümleri kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiraları için de uygulanmaya başlanmıştır. Bu noktada, kira artış dönemleri için TBK’nın 344. maddesi tacir kiracılar için de geçerli olmaktadır.

Dikkat edilmesi gerekmektedir ki, yukarıda bahsedilen 7409 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen Geçici Madde 1 ile getirilen %25 oranındaki sabit sınır yalnızca çatılı konut kiralarına yönelik olup bu kapsamda çatılı işyeri kira sözleşmeleri açısından uygulama alanı bulmamaktadır. Dolayısıyla çatılı işyeri kiralarında tarafların belirleyeceği kira bedeli açısından TBK’nın 344. maddesi geçerliliğini sürdürmektedir ve taraflarca belirlenen kira bedeli %25 sınırının üstünde olsa bile bir önceki kira yılında TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı sürece geçerlidir.

Uygulamada, tapuda “mesken” niteliği ile kayıtlı bir taşınmazın tüzel kişiliğe sahip bir şirket tarafından kiralanması halinde, sözleşmenin konut mu yoksa işyeri kirası mı olarak nitelendirileceği sıklıkla tartışma konusu olmaktadır. Bu ayrım yalnızca teorik bir tartışma değildir; zira kira ilişkisinin türü, uygulanacak artış oranının belirlenmesinden tarafların hak ve yükümlülüklerine kadar birçok sonucu doğrudan etkilemektedir. Özellikle 7409 sayılı Kanun’la TBK’ya eklenen Geçici Madde 1 kapsamında getirilen %25’lik artış sınırının yalnızca konut kiralarına uygulanması, buna karşılık TBK’nın 344. maddesinde düzenlenen TÜFE on iki aylık ortalama oranının işyeri kiralarında zorunlu artış sınırı olması sebebiyle, nitelendirmenin hatalı yapılması kiraya veren açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Yüksek enflasyon ortamında %25’lik artış sınırı ile TÜFE ortalaması arasında oluşan fark, somut olaylarda kiraya verenin aleyhine kayda değer ekonomik sonuçlar doğurmaktadır.

Bu nedenle kiralananın hangi amaçla kullanıldığı, yalnızca tapu kaydına bakılarak değil, somut olayın tüm özellikleri birlikte değerlendirilerek belirlenmektedir. Yargısal uygulamada mahkemeler, kiralananın “konut” değil “işyeri” olarak kullanıldığını gösteren çeşitli objektif kriterleri birlikte değerlendirerek incelemektedir. Bu kriterler arasında aşağıdaki unsurlar yer almaktadır:

• Kiracının tüzel kişi olması ve tacir sıfatı,
• Kira sözleşmesinde kiralananınişyeri olarak kullanılacağının açıkça belirtilmesi,
• Kiracının kira ödemeleri üzerindenstopaj kesintisi yapması ve bunu beyan etmesi,
• Kira giderlerinin şirket muhasebesindeticari gider olarak kaydedilmesi,
• Kiralananın fiilen şirket faaliyetleri için kullanılması,
• Kiraya veren veya kiracı şirketinfaaliyet alanı ve iş kolları,

Mahkemeler, bu kriterleri birlikte değerlendirerek kiralananın gerçek kullanım amacını tespit etmekte, bu tespit doğrultusunda kira artış oranının hangi hükme göre uygulanacağına karar vermektedir. Dolayısıyla kiralananın tapu kaydının “mesken” olarak geçmesi, işyeri olarak kullanılmadığını açıkça ortaya koymamaktadır.

3. Sözleşmede Belirlenen Kira Artış Oranının Uygulanmaması ve Zımni Muvafakat Tartışması

TBK’da, sözleşmede kararlaştırılan kira artış oranı uygulanmaksızın kira ilişkisinin devam etmesi hâlinde kiraya verenin bu durumu zımnen (örtülü) kabul etmiş sayılıp sayılmayacağına ilişkin açık bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle konu Yargıtay içtihatları ile şekillenmiştir.

3.1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.12.2018 tarihli ve E.2017/4763 K.2018/13351 sayılı Kararı

Mahkeme, sözleşmede belirlenen kira artış oranının uygulanmadan ödenmesi ve kiraya veren tarafından ihtirazi kayıt konulmadan kira bedellerinin tahsil edilmesinin:

• Kiraya verenin artış şartından vazgeçtiği,
• Taraflar arasında yeni bir anlaşma oluştuğu

anlamına gelmeyeceğini açıkça belirtmiştir.

Kararda “Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez.” şeklinde değerlendirme yapılmıştır.

3.2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 08.05.2014 tarihli ve E.2014/4257 K.2014/5925 sayılı Kararı

İlk derece mahkemesine göre, kiraya veren geçmiş yıllarda artış uygulanmadan yapılan ödemeleri kabul ederek kiracının ödediği miktarı benimsediğinden, geriye dönük artış talep etmesini hakkın kötüye kullanılması niteliğinde değerlendirmiştir.Ancak Yargıtay, bu yaklaşımı isabetli bulmayarak kararı bozmuş ve şu noktaların altını özellikle çizmiştir:

• Taraflar arasında geçerli bir yazılı kira sözleşmesi mevcuttur ve sözleşmenin özel şartlarında yıllık artış oranı açık, belirlenebilir ve hesaplanabilir şekilde düzenlenmiştir.
• Yazılı sözleşmede kira artış oranı açıkça belirlenmişken, kiraya verenin artış yapılmadan yapılan ödemeleri kabul etmiş olması; artış şartından feragat edildiği ve bu yönde taraflar arasında yeni ve örtülü bir anlaşma kurulduğu şeklinde yorumlanamaz.
• Kira sözleşmesindeki artış hükmü, kanunda aksine bir düzenleme veya taraflarca yazılı şekilde yapılan bir değişiklik olmadıkça yenilenen dönemlerde de aynen geçerliliğini sürdürmektedir.
• Artış yapılmadan geçen döneme ilişkin kira farkları zamanaşımı süresiyle sınırlı olmak üzere talep edilebilmektedir.

Dolayısıyla özellikle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (“HMK”) göre yazılı şekilde yapılmış kira sözleşmesi söz konusuysa kira artış oranı uygulanmaksızın kira bedellerinin tahsil edilmesi durumunda da kiraya veren ile kiracı arasında bu yönde yeni bir anlaşma olduğunun kabulü mümkün değildir, zira asıl yazılı sözleşmeyi değiştiren bu yöndeki anlaşmanın kabulü için yine ikinci anlaşmanın da yazılı şekilde ispat edilebilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda susma nedeniyle zımnen muvafakat yoluyla ikinci anlaşmanın varlığı ispat bakımından yetersiz olup ikinci anlaşmanın varlığının ispatı için mutlaka yazılı delil gerekmektedir. Bu nedenle ancak yazılı delil söz konusuysa bu yöndeki ikinci bir anlaşmanın varlığından bahsedilebilmektedir.

4. Zamanaşımı

TBK’nın 147/6. maddesi gereği kira bedellerine ilişkin alacaklarda beş (5) yıllık zamanaşımı uygulanır. Bu kapsamda kiraya veren, eksik ödenen kira bedellerinin farkını ancak geriye dönük son beş (5) yıla ilişkin olarak talep edebilmektedir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 04.12.2014 tarihli ve E.2014/2068 K.2014/7833 sayılı Kararında da açıkça kira farkı alacaklarının beş (5) yıllık zamanaşımına tabi olduğu belirtilmiştir.

Saygılarımızla,

DT Hukuk